Thị trường văn phòng TP.HCM chuẩn bị đón nhận làn sóng nguồn cung mới, chấm dức tình trạng khan hiếm

KINHTENEWS - Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam và tình hình thị trường bất động động sản TP.HCM Quý 1/ 2019 thì lượng nguồn cung ở thị văn phòng và căn hộ có sự sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Tính đến Quý 1/2019, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm nguồn cung khi chỉ có hai tòa nhà văn phòng Hạng B tại khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động, là tòa nhà Thaco (Quận 2) và OneHub Saigon 1 (Quận 9). Cả hai tòa nhà này đều có diện tích thuê không lớn, tổng diện tích thuê mới của hai dự án là 19.800 m2. 



Mặc dù nguồn cung khan hiếm nhưng giá thuê văn phòng của hai phân khúc A và B đều ổn định hơn so với năm 2018 hoặc thậm chí giảm nhẹ tại một vài dự án. Cụ thể, giá chào thuê trung bình phân khúc Hạng A là 46,31 USD/m2/tháng, giảm 0,2% so với quý trước, và Hạng B là 23,44 USD/m2/tháng, tăng 0,5% so với quý trước. 

Lý do giá thuê của cả hai hạng giữ được mức ổn định mặc dù nguồn cung đang khan hiếm là do thị trường văn phòng TP.HCM trong năm 2019 dự kiến sẽ chào đón một làn sóng mặt bằng văn phòng mới với hơn 165.000 m2 diện tích cho thuê từ 8 tòa nhà sắp đi vào hoạt động. Điều này làm cho những tòa văn phòng hiện hữu phải cân nhắc lại việc điều chỉnh giá thuê để tránh những trường hợp xảy ra như quý trước khi giá thuê Hạng A tăng cao khiến khách thuê thu hẹp diện tích hoặc chuyển sang các tòa nhà Hạng B hoặc không gian làm việc linh hoạt để tiết kiệm chi phí. Làn sóng nguồn cung mới này được đẩy mạnh nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng trong thành phố như Tuyến Metro Số 1 và Bến Xe Miền Đông mới được đẩy nhanh tiến độ. 

8  toà nhà văn phòng dự kiến hoàn thành trong năm 2019 tại TP. HCM

Nhìn chung, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn duy trì được tình hình hoạt động tốt với tỷ lệ trống của hạng A và B đều dưới 5%. Trong Quý 1/2019, tỷ lệ trống Hạng A là 2,6%, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý trước do các diện tích trống từ khách thuê trước trả lại mặt bằng đã được lấp đầy cũng như lấp đầy thêm những diện tích trống mới. Tỷ lệ trống Hạng B đạt 3%, chỉ tăng nhẹ 1,2 điểm phần trăm so với Q4/2018 nhờ vào hai tòa nhà mới hoàn thành (Thaco và OneHub Saigon 1) được lấp đầy nhanh chóng. 

Do tình hình thị trường văn phòng đang phát triển và nguồn cung vẫn đang hạn chế nên các đơn vị cho thuê văn phòng sỉ/lẻ khác cũng liên tục mở rộng trong thời gian gần đây như Pax Sky, Dragon Fly, Todd’s Realty và GIC Office. Họ là những đơn vị thuê sỉ cả tòa nhà đơn lẻ, chuẩn văn phòng Hạng C hoặc chuẩn văn phòng cơ bản từ một chủ nhà độc lập, sau đó cung cấp các dịch vụ quản lý và chia nhỏ diện tích để cho khách thuê lẻ lại. 

Ngoài không gian làm việc linh hoạt thì các công ty trong ngành bảo hiểm được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng cao trong những năm tới và sẽ là một trong những khách thuê chủ chốt của khối văn phòng truyền thống trong ba năm tiếp theo. Theo thống kê của Swiss Re Institute Sigma, Việt Nam là một trong năm quốc gia có tỷ lệ thâm nhập thị trường bảo hiểm còn thấp nhưng mức tăng trưởng lại cao hơn một số nước phát triển khác. Điều này cho thấy rằng thị trường này sẽ tiếp tục được khai thác mạnh trong tương lai. 

Từ năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng truyền thống dự kiến sẽ có thêm 16 tòa nhà văn phòng mới với tổng diện tích cho thuê lên đến hơn 400.000 m2.

Khác với sự ổn định của thị trường văn phòng truyền thống, thị trường không gian làm việc linh hoạt tăng trưởng nhanh chóng. Trong Quý 1/2019, thị trường đã tiếp nhận thêm hai địa điểm không gian làm việc linh hoạt mới là Toong - Hàm Nghi và Up – Le Meridien với tổng diện tích sàn ước tính là 3.100 m2, nâng tổng nguồn cung hiện tại lên 6% so với quý trước và 101% so với cùng kỳ năm 2018. Tính đến Quý 1/2019, giá thuê của các ghế ngồi cố định và văn phòng riêng tăng 3-8% so với quý trước với tỷ lệ lấp đầy của hạng mục văn phòng riêng đạt hơn 80%. 

Thị trường bán lẻ TP.HCM chỉ có duy nhất 1 nguồn cung trong quý 1/2019

Tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM trong Quý 1/2019 tăng 67.200 m2 với một dự án mới là TTTM Giga (được đầu tư bởi Khang Gia Land) tại Quận Thủ Đức. Mặc dù nằm tại khu vực ngoài trung tâm, TTTM này đã đạt tỷ lệ lấp đầy hơn 90% với hơn 40% diện tích dành cho F&B. 

Giá thuê khu vực trung tâm tăng nhẹ, đạt 128,6 USD/m2/tháng, tăng 0,4% so với cùng kỳ năm trước do nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt trong khi nguồn cung hạn chế. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy tốt tại các TTTM mới như Gigamall và Estella Place giúp giá thuê khu vực ngoài trung tâm tăng 1,0% so với cùng kỳ năm trước, đạt 35,7 USD/m2/tháng. 

Quý 1 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại khu trung tâm cao nhất trong vòng năm năm trở lại đây ở TP.HCM, xấp xỉ 98%. Tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm cũng ở mức thấp là 7,3%, giảm 2,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tuy nhiên, cũng như thị trường văn phòng, thị trường bán lẻ TP.HCM chờ đón một lượng lớn mặt bằng bán lẻ sắp sửa được hoàn thành trong năm 2019. Nguồn cung lũy kế năm 2019 được dự báo sẽ tăng 25% so với năm 2018, chủ yếu tập trung tại phía Đông thành phố, trong đó có sáu dự án đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích cho thuê lên tới 179.979 m2. Ngoài Union Square tại Quận 1 là dự án duy nhất có kế hoạch tái khai trương trong năm 2019 tại khu vực trung tâm, năm dự án còn lại đều nằm ngoài khu vực trung tâm. 

6 dự án Thương mại dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2019 này.

Về tình hình hoạt động trong năm 2019, nguồn cung tăng ở cả khu trung tâm và khu ngoài trung tâm sẽ làm tăng tỷ lệ trống trung bình tại các khu vực này. Cụ thể, tỷ lệ trống được dự báo cho khu trung tâm là 17,5% và khu ngoài trung tâm là 15,3%. Giá thuê trung bình năm 2019 tại hai khu vực này được dự báo sẽ đạt lần lượt là 134 USD/m2/tháng (tăng 1,5% so với năm 2018) và 39 USD/m2/tháng (tăng 5,4% so với năm 2018). 

Thị trường căn hộ TP.HCM, nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm

Như dự báo của CBRE vào cuối năm 2018, thị trường căn hộ TP.HCM trong Quý 1/2019 trầm lắng với lượng nguồn cung chào bán mới giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài lý do là kỳ nghỉ Tết dài thì vấn đề về chậm cấp phép đã ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch chào bán trong Quý 1 của các chủ đầu tư. 

Trong Quý 1/2019 có 4.423 căn hộ được chào bán, giảm 46% theo quý và 54% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc. Tổng lượng căn bán được giảm chỉ bởi vì nguồn cung chào bán giảm. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 80% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và mức giá hợp lý. Nhờ vậy, so với quý trước và cùng kỳ năm trước, mức giảm của tổng số căn bán được trên toàn thị trường thấp hơn mức giảm của tổng số căn chào bán. Trong Quý 1, có 5.924 căn hộ được tiêu thụ, giảm 28% so với quý trước và 39% so với năm trước. Việc số căn hộ được tiêu thụ cao hơn gần 1.500 căn so với số căn hộ chào bán mới cho thấy thị trường đang hấp thụ nguồn cung tồn của các dự án cũ. 

Dự báo căn hộ trung cấp vẫn tiếp tục dẫn dắt nguồn cung căn hộ tại TP.HCM trong thời gian tới.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn với 55% tổng nguồn cung trong Quý 1/2019. Thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại Quận 2, Quận 8, Quận 9 và Bình Chánh. 

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.764 USD/m2, tăng 3,1% so với quý trước và 14,9 % so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng này một phần đến từ giá của dự án hạng sang mới được chào bán trong quý với mức giá cao kỷ lục từ 7.500-12.000 USD/m2. 

Dự đoán trong năm 2019, nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần trong các quý còn lại và đạt khoảng 28.000 căn cho cả năm. Các dự án mới đã bắt đầu đưa thông tin ra thị trường và nhận đặt chỗ cho các sự kiện mở bán dự kiến trong Quý 2. 

Phân khúc trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với nguồn cung từ phân khúc hạng sang và cao cấp. Phía Đông sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại khu vực Quận 2 và Quận 9. 

Tiêu chí phân hạng căn hộ mới của CBRE Việt Nam 

1. Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 4.000 USD/m2 

2. Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến 4.000 USD/m2 

3. Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.000 đến 2.000 USD/m2 

4. Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 1.000 USD/m2 

Giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% theo năm. Trong đó phân khúc trung cấp và bình dân được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khiêm tốn chỉ 1%-3% theo năm do tính cạnh tranh cao từ số lượng lớn nguồn cung. Các dự án cao cấp dự kiến có mức tăng giá cao hơn, khoảng 5% theo năm. Các dự án hạng sang được cấp phép tại quận 1 và quận 3, giá bán dự kiến tăng 5%-7% theo năm, do sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm. 

Thị trường thứ cấp dự kiến hoạt động sôi nổi hơn vào năm 2019 nhờ vào việc thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là các dự án hạng sang và cao cấp tại quận 1, 2 và khu vực Thủ Thiêm. Các căn hộ tại khu vực này có thể đạt mức tăng giá lên tới 15-20% so với giá chào bán ban đầu. 

Thị trường Biệt thự & Nhà phố xây sẵn, TP.HCM 

Sự khan hiếm nguồn cung mới trên thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM vẫn tiếp tục kéo dài sang Quý 1/2019. Trong ba tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản liền thổ của TP.HCM có thêm 296 căn (28 căn biệt thự, 167 căn nhà phố liên kế và 101 căn nhà phố thương mại) từ ba dự án, trong đó có hai dự án mới là Pier IX (Quận 12) và Senturia Nam Sài Gòn (Huyện Bình Chánh) và một dự án tiếp trục triển khai mở bán giai đoạn tiếp theo là CityLand Park Hills - Giai đoạn 5 (Quận Gò Vấp). Nguồn cung mới trong Quý 1/2019 đã có sự cải thiện so với Quý 4/2018, nhưng nếu so sánh với cùng kì năm ngoái thì sự sụt giảm vẫn tiếp tục được duy trì khi số căn chào bán mới chỉ bằng khoảng 42% so với Quý 1/2018. 

Nhìn chung, thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn của TP.HCM đang dịch chuyển trọng tâm rõ nét về các khu vực vùng ven và ráp gianh giữa TP.HCM với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Các thông tin khả quan về đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận đang là đòn bẩy tăng giá chính cho các khu vực này. Đi cùng với đó, mặt bằng giá bán tương đối rẻ hơn khu vực TP.HCM cộng với nguồn cung sản phẩm đa dạng tạo nên ưu thế lớn cho các thị trường mới nổi này. 

Khải Hoàng.
Bài viết đóng góp, xin gửi về email: vnkinhtenews@gmail.com

Báo điện tử Kinh tế News ©
Trực thuộc Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt Nam
Giấy phép BĐT số 415/GP - BTTTT cấp ngày 09/10/2016.
Email: kinhtenews@gmail.com
Ghi rõ nguồn Kinhtenews khi phát hành lại những thông tin này!

Văn phòng Miền Bắc: Tòa nhà ACB, 10 Phan Chu Trinh, Hoàn Kiếm, Hà Nội
Văn Phòng Miền Nam: An Phú Plaza,117-119 Lý Chính Thắng, P.7, Q.3
ĐT:(08) 38 330 888 - Fax: (08) 38 330 889