Nguy cơ "bong bóng" bất động sản khu công nghiệp

Kinhtenews - Vùng ven TP.HCM đang xuất hiện tình trạng giá thuê đất khu công nghiệp tăng chóng mặt cho dù năm 2016 khu vực này đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Đặng Văn Quang - Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, trong Quý 2/2017, giá thuê đất trung bình mỗi m2 trên chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp TP.HCM đã vọt lên 140,2 USD mỗi m2 trong khi các tỉnh, thành phố còn lại giáp ranh Sài Gòn cũng đạt mức giá thuê 30-100 USD một m2.

Giá sẽ tiếp tục tăng

JLL cho biết, điểm đặc biệt là thời hạn thuê còn lại của khá nhiều khu công nghiệp các tỉnh phía Nam đang bị rút ngắn dần do số năm khai thác sẽ bị trừ đi trên tổng chu kỳ thuê đất (phổ biến là 50 năm).

Nửa đầu năm 2017 tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Nam đạt gần 75%, tăng 120 điểm phần trăm so với quý IV/2016.

Trong 5 tỉnh khu vực Đông Nam Bộ, Bình Dương và Đồng Nai là những điểm đến hút đầu tư công nghiệp nhiều nhất. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đang trở nên phổ biến tại nhiều khu công nghiệp phía Nam do nhu cầu thuê của các doanh nghiệp vừa và nhỏ có xu hướng tăng lên.

JLL dự báo tỷ lệ lấp đầy và giá thuê của thị trường khu công nghiệp vùng Đông Nam Bộ sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, chủ yếu nhờ vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài và những nỗ lực từ phía Chính phủ nhằm cải thiện môi trường đầu tư.

Số liệu từ Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, cả nước hiện nay có 299 khu công nghiệp đã được cấp phép hoạt động, 212 dự án đã đi vào hoạt động.

Thực tế thì diện tích đất công nghiệp còn trống vẫn còn nhiều nhưng các Công ty sản xuất nước ngoài thường có xu hướng tìm đến những khu công nghiệp nằm ở những tỉnh, thành phố có vị trí giao thông thuận lợi và hạ tầng phát triển.

Tại những khu vực này, tỷ lệ lấp đầy đã khá cao. Ví dụ, tỷ lệ lấp đầy tại Đà Nẵng đã hơn 90%, còn ở TP.HCM, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bình Dương và Đồng Nai cũng đều được lấp đầy khoảng 70%.

Bài học kinh nghiệm

Tại Việt Nam, trước đây, đầu tư các khu công nghiệp chủ yếu là doanh nghiệp nội bởi họ là “thổ công” nên thông thạo các thủ tục và dễ “xin” đất. Do đó, các khu công nghiệp giai đoạn trước được đầu tư khá đơn giản, chủ yếu khoanh đất xây hàng rào, chia lô, lắp điện nước rồi cho thuê.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư nội còn có nhược điểm như thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm bố trí cơ cấu các khu công nghiệp. Bởi vậy, các khu công nghiệp chưa thu hút khách thuê nên phân khúc đầu tư này cũng kém hấp dẫn vì tỷ lệ lấp đầy không cao.

Tuy nhiên, trong xu thế mở cửa hiện nay, các doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam đang gia tăng, nhất là các đơn vị muốn đặt cơ sở sản xuất để tận dụng nguồn nhân công rẻ thì khu công nghiệp lại “đắt khách”. Một số doanh nghiệp ngoại cũng nhìn ra đích ngắm ở phân khúc này. Điều này cũng tạo nên một làm sóng mới trong phát triển bất động sản khu công nghiệp.

Ông Quang cũng cho biết, Việt Nam hiện đang trở thành điểm đến hấp dẫn của nhiều ngành công nghiệp hàng đầu thế giới do chi phí nhân công thấp và nằm trong khu vực lưu thông hàng hải thuận lợi. Do đó, nhu cầu thuê nhà máy, kho bãi… cũng sẽ tăng theo.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI vào công nghiệp và bất động sản tiếp tục tăng cũng là yếu tố thuận lợi để phát triển và thu hút hoạt động đầu tư vào các khu công nghiệp.

“Tuy nhiên, để lĩnh vực kinh doanh bất động sản khu công nghiệp thành công, các chủ đầu tư trong lĩnh vực này cần phải hiểu rõ nhu cầu của từng nhóm ngành hàng qua đó có kế hoạch bố trí tỷ trọng hợp lý… Đồng thời, điều này sẽ giúp doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp hoạt động thuận lợi hơn” – ông Quang cho biết.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong thời gian tới Việt Nam sẽ bị cạnh tranh mạnh về thu hút vốn FDI từ các nước láng giềng như Campuchia, Myanmar khi họ đang không ngừng nỗ lực hoàn thiện thể chế để thu hút vốn FDI. Do đó, việc nguồn cung tăng mạnh cũng sẽ dẫn đến việc cạnh tranh khốc liệt hơn và chỉ có các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi, gần các tuyến đường giao thông, cảng biển mới có lợi thế. Vì vậy, nếu không dự báo tốt thị trường, đầu tư tràn lan sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn và nếu không có quy hoạch tốt về các khu công nghiệp, trong tương lai có thể tạo ra nguy cơ bong bóng trong lĩnh vực này.

Điều này đã được kiểm chứng trong trên thị trường bất động sản nói chung trong những năm vừa qua khi vào thời điểm năm 2012 – 2013, khi dòng vốn FDI đổ vào VN ít đi, thị trường bất động sản công nghiệp đã đối mặt với một đợt giảm giá.

Khi đó, giá thuê đất trung bình tại các khu công nghiệp ở TP HCM đã giảm từ mức hơn 2,8 triệu đồng mỗi m2 xuống còn 2,6 triệu đồng.

Lưu Vân